Договор купли продажи при приватизации. Договоры продажи нежилых помещений

Комментарий к статье 32 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”

1. Пунктом 1 комментируемой статьи определен порядок оформления продажи государственного или муниципального имущества в результате приватизации . Такая прод Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”ажа согласно настоящему пункту оформляется договором купли-продажи , под которым ст. 454 ГК РФ понимает гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. В п. 2 комментируемой статьи определены обязательные условия договора купли-продажи имущества в рамках приватизации . Использование в п. 2 термина “обязательные условия” не в полной мере соответствует ст. 432 ГК РФ, согласно которой могут определяться существенные условия договора. Однако установление в комментируемом Законе обязательных (существенных) условий договора купли-продажи имеет правовое основание, содержащееся в п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому существенные условия договора – это в том числе те, которые названы в законе, в данном случае – в комментируемом нами Законе. Так, согласно п. 2 комментируемой статьи обязательными условиями договора купли-продажи имущества при его приватизации являются:

– сведения о сторонах договора (покупатель и продавец);

– наименование приватизируемого имущества (указание на его категорию, вид (например, движимое или недвижимое);

– место нахождения приватизируемого имущества (описание адреса);

– состав и цена приватизируемого имущества (в частности, рыночная или кадастровая стоимость);

– количество акций открытого акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;

– порядок и срок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя;

– форма и сроки платежа за приобретенное имущество (максимальный и (или) минимальный период, в течение которого необходимо уплатить цену за приватизируемое имущество по договору купли-продажи);

– условия, в соответствии с которыми приватизируемое имущество было приобретено покупателем (например, срок обеспечения проведения его государственной регистрации);

– порядок осуществления покупателем полномочий в отношении приватизируемого имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество (например, совокупность мер, которые он должен совершить до заключения договора купли-продажи);

– сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

Пример: заместитель прокурора Калининградской области обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа и ООО с иностранными инвестициями “СанСити” о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи посредством публичного предложения нежилого здания и земельного участка. Судом было установлено, что постановлением администрации Гурьевского городского округа от 10 октября 2007 г. N 4108 утвержден план приватизации нежилого здания и земельного участка. Заместитель прокурора Калининградской области указал, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит указаний на наличие обременений данного земельного участка. Однако суды установили, что спорный земельный участок находится вне водоохранной зоны, а указанные в кадастровой выписке обременения в виде охранной зоны 15 кВ, охранной зоны озера и водопровода, права прохода и проезда, имеющиеся на земельном участке, в установленном порядке не зарегистрированы. В материалах дела отсутствует акт органа исполнительной власти или местного самоуправления, устанавливающий какие-либо обременения спорного земельного участка (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А21-8602/2010).

Таким образом, судебная практика исходит из того, что включение в договор купли-продажи условий об обременении является обязательным только при их наличии и надлежащем оформлении;

– иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению (например, дополнительные обязательства).

Также п. 3 комментируемой статьи определяет, что установленные договором купли-продажи обязательства покупателя должны иметь сроки их исполнения, а также стоимостную оценку. Данное требование установлено в целях обеспечения гарантий покупателю на получение максимального объема информации об установленных обязательствах и гарантии их исполнения. Исключение составляют обязательства, не связанные с совершением действий по передаче приобретаемого в рамках приватизации имущества, выполнением работ, уплатой денег. Однако, на наш взгляд, установление такого исключения не является правомерным и обоснованным, поскольку оно создает правовое основание для так называемого затягивания процесса приватизации со стороны покупателя. С другой стороны, если покупатель заинтересован в приватизации соответствующего имущества, то все исключительные обязательства будут им выполнены в максимально короткие сроки.

3. Пункты 3 и 4 комментируемой статьи определяют моменты перехода прав собственности на приватизируемое имущество . При этом п. п. 3 и 4 предусмотрены различные порядки (моменты) перехода прав собственности на приватизируемое имущество.

В частности, из п. 3 следует, что право собственности на движимое имущество переходит к покупателю после полной его оплаты, что соответствует общим положениям о договоре купли-продажи в части, касающейся оплаты товара. Так, согласно ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. При этом п. 3 комментируемой статьи содержит оговорку об особенностях перехода права собственности с учетом положений комментируемого Закона, к которым, например, относятся положения ст. 35 об оплате приватизируемого имущества в рассрочку (см.

Вся процедура приватизации государственного и муниципального имущества (предприятия, структурного подразделения, материальных и нематериальных активов) заканчивается оформлением договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ и Законом «О приватизации».

В договоре указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения и стоимостную оценку.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549-566 ГК РФ).

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. Однако вряд ли правомерно и целесообразно во всех случаях подтверждать право собственности договором купли-продажи. Целесообразно, чтобы на основе зарегистрированного договора купли-продажи орган, регистрирующий договор, выдавал покупателю, собственнику свидетельство о праве собственности. Законодательством такой порядок не установлен. Однако на практике фонды имущества выдают свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа. Замечание вполне справедливое. Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

Вместе с тем ст. 551 ГК РФ предусматривает Государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимость, а Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. 1 В соответствии с этим Законом права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. Это, конечно, не свидетельство о праве собственности, но вполне адекватный ему документ.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ).

Законодательство о приватизации государственного имущества, ГК РФ не содержит конкретных норм, определяющих кто и в какие сроки должен оформить договор купли-продажи имущества.

Исключением являются порядок и сроки оформления договора купли-продажи предприятий по результатам аукциона или конкурса.

В соответствии с Временными положениями о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе или по конкурсу договор купли-продажи подписывается в срок не более 30 календарных дней с момента подписания сторонами протокола о результатах аукциона или конкурса.

Из п. 1 ст. 28 Закона «О приватизации предприятий» можно было сделать вывод, что фонд как продавец имущества обязан оформить договор купли-продажи. При уклонении продавца от заключения договора либо отказе сделать это покупатель вправе был обратиться с заявлением о понуждении заключить договор в общий или арбитражный суд.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст. 563).

В ст. 551 ГК РФ установлено, что когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Другая сторона при этом обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Закон устанавливает, что в случае осуществления приватизации с нарушением установленного порядка возможно предъявление исков о расторжении договоров купли-продажи. В законе также приведен перечень оснований для признания сделок недействительными.

Под недействительной понимается сделка, не соответствующая нормам законодательства. В случае признания таковой она не порождает правовых последствий с момента заключения. Каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иное не предусмотрено ГК или другими законодательными актами.

Расторжение договора, напротив, означает, что договор был заключен правомерно, а факт его расторжения прекращает обязательства лишь на будущее время. Если договор (сделка) при приватизации может быть признан недействительным только в судебном порядке, то расторгнуть договор стороны могут сами. При отсутствии соглашения между ними иск предъявляется в суд.

Перечень оснований для признания договоров (сделок) о приватизации недействительными, предусмотренный в ст. 29 Закона о приватизации государственного имущества не является исчерпывающим.

Основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными являются:

1) нарушение законодательства, иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

2) приобретение приватизируемого имущества лицом, не имеющим на это права;

3) использования при приватизации незаконных средств платежа;

5) наличие сговора между продавцом и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;

5) предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

6) иное основание, предусмотренное законодательством Российской Федерации.

Грубым нарушением порядка приватизации можно признать включение в программу приватизации или выставление на конкурс, аукцион предприятий, находящихся в аренде у трудового коллектива.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в постановлении № 13 от 17 сентября 1992 г. прямо указал, что решения органов государственного управления, обязывающие арендные предприятия в таких случаях участвовать в конкурсах (аукционах) на общих основаниях, следует признавать недействительными.

Закон о приватизации определяет и круг лиц, которые вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок приватизации. Среди них, в частности, названы не только продавцы и покупатели, но и соответствующие комитеты по управлению имуществом, прокурор. В силу ст. 3 Арбитражного процессуального кодекса истцами по таким делам могут быть также лица, которые считают свои права и законные интересы нарушенными.

Еще по теме 4. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ:

1. Понятие договора купли-продажи. Предмет договора купли-продажи. Цена в договоре купли-продажи. Обязанности сторон по договору купли-продажи. Ответственность за нарушение договора купли-продажи.
2. Глава 38. Купля-продажа. Договор купли-продажи недвижимости. Особенности договора купли-продажи предприятия
3. § 5.6. Содержание коммерческой работы при розничной продаже товаров. Особенности договора розничной купли-продажи
4. ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи
5. Ошибка №37.При реализации процедуры выкупа государственного или муниципального имущества покупатель нарушает срок направления ответа на предложенный продавцом проект договора купли- продажи
6. § 2. Правила Международной торговой палаты Инкотермс, используемые при заключении договоров международной купли- продажи
7. 2. Договоры поставки, контрактации, энергоснабжения, купли- продажи недвижимости и продажи предприятия
8. 11.3.3.Особенности государственной регистрации права общей собственности на жилое помещение, возникшего вследствие договора купли-продажи (продажи)
9. Глава 33. Купля-продажа. Общие положения о договоре купли-продажи
10. Глава 34. Купля-продажа. Договор розничной купли-продажи

- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений -

ДОГОВОР № _____

купли-продажи объекта приватизации

г. Москва _______ 20___ г.

Фонд имущества г. Москвы, в дальнейшем именуемый "Продавец", в лице Председателя Фонда ______________________________, действующего на основании Положения о Фонде имущества г. Москвы, с одной стороны, и Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем "Покупатель" (паспорт _____________________________), действующий от своего имени, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

При заключении настоящего договора стороны руководствуются Федеральным Законом Российской Федерации "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997г., Гражданским кодексом Российской Федерации и другими нормативными актами, регулирующими процесс приватизации, а также Протоколом Конкурсной комиссии от ___________ г. за №___.

II. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. "Продавец" обязуется передать в собственность, а "Покупатель" обязуется принять, оплатить, достроить и ввести в эксплуатацию на условиях и в сроки, определенные настоящим договором, приобретенный им по конкурсу объект приватизации - Помещение свободного назначения, исключая производство, находящийся н собственности субъекта Федерации.

2.2. Местонахождение объекта приватизации: г. Москва, ул.Окраинная, вл.1, ЮЗАО.

2.3. Состав: встроенно-пристроенное помещение в 1-й этаж 10-14-ти этажного жилого дома серии П55; общая площадь 220 кв.М, (общая площадь указана по проекту и рассчитана по осевым размерам); строительная готовность объекта: строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме за исключением внутренней отделки, монтажа систем сигнализации, внутриплощадочные сети проложены.

2.4. Стоимость объекта незавершенного строительства определена в соответствии с решением конкурсной комиссии (протокол №__ от __________г.) и составляет _________________________ рублей.

2.5. На право пользования земельным участком под объектом приватизации "Покупатель" обязан заключить договор с уполномоченным на то органом г. Москвы.

2.6. Проектно-сметную документацию "Покупатель" получает в территориальном управлении капитального строительства.

2.7. Приватизируемый объект не является предметом долга и на него не обращено взыскание на дату заключения настоящего договора.

III. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ОПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Приобретенный по конкурсу объект незавершенного строительства должен быть оплачен с рассрочке и платежа в сроки, установленные настоящим договором.

3.1.1. В течение 10 банковских дней с момента заключения настоящего договора "Покупатель" должен оплатить за объект незавершенного строительства 50% указанного платежа. С учетом ранее внесенных денежных средств в размере ____________ рублей к перечислению следует ________________ рублей.

3.1.2. Остальная сумма, эквивалентная ______________ долларам США, но не менее _________________ рублей, должна быть выплачена в течение 6-ти месяцев с момента заключения настоящего договора равными долями ежемесячно.

День поступления средств на расчетный счет "Продавца" считается днем платежа.

3.1.3. Платеж осуществляется в рублях по официальному курсу (Центрального Банка Российской Федерации) рубля к доллару США, сложившемуся на день перечисления денежных средств со счета "Покупателя".

3.2. "Покупателю" предоставляется право досрочного погашения платежа.

3.3. В случае нарушения сроков перечисления средств, указанных в пп. 3.1.1. и 3.1.2. настоящего договора, "Покупатель" уплачивает "Продавцу" штраф в размере 0,7% от суммы платежа за каждый день просрочки. Уплата штрафа не освобождает "Покупателя" от взятых на себя обязательств.

3.4. В случае непоступления на расчетный счет "Продавца" суммы, установленной п. 3.1.1. настоящего договора, в течение 30 дней с момента подписания договора (без подтверждающих оплату документов), либо всей суммы платежа, установленной п. 3.1.2. настоящего договора, в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора (без подтверждающих оплату документов), настоящий договор расторгается в установленном законом порядке, а сумма внесенного "Покупателем" залога не возвращается.

IV. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

4.1. "Продавец" обязан:

4.1.1. Оформить и выдать "Покупателю" временное свидетельство, подтверждающее его право собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 5.1. настоящего договора и постоянное свидетельство, подтверждающее его право собственности на завершенный строительством объект приватизации в соответствии с п. 5.2. настоящего договора.

4.1.2. Выдача свидетельств осуществляется "Продавцом" после оплаты услуг по их оформлению.

4.2. "Покупатель" обязан:

4.2.1. Оплатить в срок и в сумме, указанной в настоящем договоре, стоимость объекта незавершенною строительства.

4.2.2. Соблюдать следующие условия:

4.2.2.1. Завершить весь объем строительства и сдать объект в эксплуатацию в течение 6-ти месяцев с момента заключения настоящего договора.

4.2.3. Передавать обязательства по выполнению изложенных выше условий конкурса на весь период действия каждого из них, а также настоящее обязательство, правопреемнику любых имущественных прав "Покупателя", вытекающих из его прав собственника.

4.3. "Продавец" имеет право:

4.3.1. В случае нарушения "Покупателем" сроков окончания строительства (п.4.2.2.1.) наложить на "Покупателя" штраф в размере 0,05% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

4.3.2. При просрочке исполнения "Покупателем" обязательства по п. 4.2.2.1. настоящего договора более чем на 3 (три) месяца расторгнуть настоящий договор в установленном законом порядке без возмещения произведенных "Покупателем" затрат, предупредив его об этом письменно.

V. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ПРИВАТИЗАЦИИ

5.1. В течение 30-ти дней после поступления средств, указанных в п. 3.1. настоящего договора, на счет "Продавца", "Продавец" выдает "Покупателю" временное свидетельство на право собственности на объект незавершенного строительства, действующее до сдачи указанного объекта в эксплуатацию.

5.2. В срок не более 30 дней с момента представления "Покупателем" "Продавцу" Акта Государственной Приемочной комиссии по приемке приобретенного по конкурсу и достроенного объекта в эксплуатацию и выписки из паспорта БТИ по форме 1а, Фонд выдает "Покупателю" постоянное свидетельство на право собственности на объект приватизации.

5.3. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у "Покупателя" с момента выполнения п. 3.1. настоящего договора.

5.4. Право собственности на объект приватизации (завершенный строительством объект) возникает у "Покупателя" после выполнения п. 5.2. настоящего договора.

VI. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор вступает в законную силу с момента его заключения.

6.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах - по одному каждой из сторон.

6.3. Площадь объекта может уточняться после приемки его в эксплуатацию, в случае ее уменьшения или увеличения дополнительных взаиморасчетов между "Покупателем" и "Продавцом" не производится.

6.4. Затраты, произведенные Заказчиком на объекте, от момента продажи до предъявления "Покупателем" права собственности на объект незавершенного строительства, подлежат компенсации за счет средств "Покупателя" не позднее, чем в месячный срок.

6.5. При изменении заказчика на приобретенный в собственность объект незавершенного строительства "Покупатель" приобретает пакет проектно-сметной документации (ПСД) на встроенные помещения через Управление капитального строительства или в МНИИТЭПе (альбом типовых проектов на встроенные помещения) за отдельную плату, т.к. ПСД на встроенное помещение выполнена в составе проекта на жилой дом.

VII. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры, могущие возникнуть в результате нарушения сторонами условий настоящего договора, будут решаться, по возможности, путем взаимных переговоров между сторонами.

7.2. В случае недостижения согласия споры передаются на разрешение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

VIII. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ

о внесении изменений в договор

купли-продажи объекта приватизации №___ от ____г.

г. Москва _______ 20___ г.

Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы, в дальнейшем именуемое "Продавец", в лице руководителя ________________, действующего на основании Устава и Соглашения об уступке договоров с Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы от __________г., с одной стороны, и Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем "Покупатель", действующий от своего имени, с другой стороны, пришли к соглашению внести следующие изменения в договор купли-продажи № __ от _____г.

1. В соответствии с выпиской из паспорта БТИ № 2118/7 от 6.05.99г. пункт 2.2. договора следует читать в следующей редакции:

"Местонахождение объекта: г. Москва, ул.Окраинная, д.1, корпус 1".

2.В соответствии с выпиской из паспорта БТИ № __ от ______г. пункт 2.3. договора следует читать в следующей редакции:

"Состав: встроенно-пристроенное помещение в 1-й этаж 10-14-ти этажного жилого дома серии П55, общая площадь 222 кв.м. (1-й этаж: помещение № V, комнаты №№ 1-10), строительная готовность объекта: объект сдан в эксплуатацию в декабре ___ г.".

3. В соответствии с Законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества" (ст. 21) и во исполнение требований Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" пункт 4.1.1. договора следует читать в следующей редакции:

"Оформить и выдать "Покупателю" временное свидетельство к настоящему договору на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 5.1. и постоянное свидетельство к настоящему договору на завершенный строительством объект приватизации в соответствии с п. 5.2. настоящего договора."

4. В соответствии с Законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества" (ст. 21) и во исполнение требований Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" раздел V договора следует читать в следующей редакции:

"5.1. В течение 30-ти дней после поступления средств, указанных в п. 3.1. настоящего договора, на счет "Продавца", "Продавец" выдает "Покупателю" временное свидетельство к настоящему договору на объект незавершенного строительства, действующее до сдачи указанного объекта в эксплуатацию.

5.2. В срок не более 30 дней с момента представления "Покупателем" "Продавцу" Акта Государственной Приемочной комиссии по приемке приобретенного по конкурсу и достроенного объекта в эксплуатацию и выписки из паспорта БТИ по форме 1а, "Продавец" выдает "Покупателю" постоянное свидетельство к настоящему договору на объект приватизации.

5.3. Право собственности на объект приватизации (завершенный строительством объект) возникает у "Покупателя" после выполнения п. 5.2. настоящего договора и подлежит государственной регистрации."

5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, будут обязательными условия вышеуказанного договора.

Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи №__ от ____г. и составлено в 2-х экземплярах - по одному каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец Покупатель

ПОДПИСИ СТОРОН

Руководитель Гражданин

____________ /____________/ ______________ /_____________ /

Подписано при предъявлении

паспорта в присутствии главного

специалиста __________________

В договоре купли-продажи указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком, количество акций открытого акционерного общества; их категория (тип) и стоимость; порядок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий; способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий; порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на имущество; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549–566 ГК РФ).

Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя. А на практике фонды имущества выдают еще и свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Что касается купли-продажи предприятия, ГК РФ лишь установил, что подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если не предусмотрено иное (ст.

Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит от собственника к его покупателям в порядке, установленном действующим законодательством и договором купли-продажи (ст. 549–566 ГК РФ). Зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя.

А на практике фонды имущества выдают еще и свидетельства о праве собственности тех предприятий, купля-продажа которых у них зарегистрирована.

Порядок оформления сделок приватизации

Сторонами такого договора выступают покупатели государственного и муниципального имущества и государственные органы (органы местного самоуправления), уполномоченные от имени публично-правовых образований осуществлять права собственника в процессе приватизации (Росимущество, Минимущество УР, Управление имущественных отношений г.

Ижевска). Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов (ст.5 Закона)

Ор купли-продажи при приватизации

Известны случаи, когда факт приватизации устанавливался арбитражным судом вопреки мнению органов, осуществляющих приватизацию. Последние отказывались выдавать свидетельства о праве собственности. При этом они ссылались на отсутствие в законодательстве указания о выдаче и порядка выдачи такого документа.

Замечание вполне справедливое.

Более того, в силу этих же обстоятельств арбитражный суд не вправе обязать соответствующий орган выдать свидетельство о праве собственности.

В случае заключения договоров купли-продажи под инвестиционные обязательства такие договоры могут содержать условия по недопущению возникновения налогового долга к выполнению обязательств в определенные договором сроки.

согласие на приватизацию жилого помещения совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением.

Типовой договор купли — продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности — (утв

8. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, будут разрешаться по возможности путем переговоров между сторонами, а при невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд или арбитражный суд.

2. Улицы, дороги, проезды с красными линиями застройки, существующие строения с указанием этажности, инженерные сети и сооружения водопровода, канализации, тепло-, газо-, энергоснабжения, средств связи с указанием диаметров, величин давления, напряжения, железные дороги и подъездные пути, трассы трубопроводного транспорта.

Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Дарение и залог не представляют собой возмездное отчуждение, а используются в качестве альтернативных способов передачи жилья на коммерческой основе.

Квартира, оформленная в собственность

Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени. Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

Порядок продажи

Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

• свидетельством о праве собственности;
• технической документацией;
• домовой книгой и др.

В собственности менее 3-х лет, менее года

Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

С прописанными жильцами

Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

В договор купли-продажи можно включить условия о предоставлении определенным лицам права постоянного бессрочного пользования недвижимостью.

Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

• инвалидов;
• пожилых лиц.

Если проживающее в квартире лицо отказалось от приватизации квартиры, и она впоследствии была продана, то такой гражданин сохраняет право постоянного пользования жилплощадью.

Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

Несколько собственников

Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

Если в течение месяца от дольщиков не поступило согласия на покупку, то доля может быть продана стороннему покупателю по изначально заявленной цене.

Доли несовершеннолетнего ребенка

Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего родители выступают в качестве заинтересованной стороны, представляющей интересы своего ребенка.

С несовершеннолетними детьми

При продаже квартиры, на которой несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке. По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

Сложность может возникнуть, если несовершеннолетние были зарегистрированы на момент приватизации квартиры. В таком случае они имеют право постоянного бессрочного проживания, и новые собственники по закону не могут запретить им пользоваться жильем.

На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

• договариваться с бывшими собственниками (о выписке ребенка через паспортный стол и постановке их на регистрационный учет в др. жилое помещение);
• обращаться с исковым заявлением о в суд.

Комнаты в коммунальной квартиры

Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

В случае отказа местных органов власти купить комнату по заявленной цене собственник может продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Одним из супругов

Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

Супруг имеет право продать приватизированную в период брака квартиру только с нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

По ипотеке

При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

Способы

Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

1. Договор купли-продажи.
2. Дарение квартиры либо .
3. Залог (по договору займа).

Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

Схема дарения

Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

При дарении нет необходимости в предварительном уведомлении долевых собственников о продаже.

Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

1. Сбор необходимой документации.
2. Согласование условие договора.
3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

Для этого необходимо обратиться с заявлением к должностному лицу, с предоставлением технической и правоустанавливающей документации на жилье.

Залоговая схема

Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

1. Согласование условий договора займа.
2. Подписание соглашения о залоге.
3. Просрочки исполнения договора займа.
4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

Залоговая схема остается наиболее сложной и рискованной для покупателя. Проблема состоит в том, что продавец может отказать займодавцу предоставить квартиру после просрочки исполнения договора займа.

Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

Чистая продажа

Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

Продажа приватизированной квартиры

Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

При подписании договора требуется учитывать права всех лиц, в том числе граждан, отказавшихся в свое время от приватизации и сохранивших право бессрочного проживания в квартире.

Необходимые документы

При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

Типовой перечень документации включает:

• Правоустанавливающую документацию.
• Справку из БТИ о стоимости квартиры.
• Договор купли-продажи.

Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

• документы обо всех перепланировках в квартире;
• письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

Договор (образец)

Договор должен быть оформлен с требованиями , .

Существенными условиями сделки являются:

• информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
• сведения о правах третьих лиц;
• цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

Налог с продажи

В 2018 году продолжают действовать нормы . Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Часто задаваемые вопросы

Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

Защитить квартиру от продажи

Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

Обращение взыскания на приватизированную квартиру возможно, если у собственника есть другое жилье.

Продать долю

Можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!