Инвестировать ли в земельные участки в этом году? Инвестиции в землю Вкладывать ли деньги в землю.

Когда наступают тяжелые времена, мнения о способах сохранения средств, как правило, разделяются. Кто-то сразу бежит покупать доллары, кто-то доказывает выгоду вложений в евро, а кто-то открывает металлические вклады и не дует в ус. Риэлторы практически в один голос утверждают, что вложения в жилье также относятся к категории эффективных.

Однако любому рынку ничто человеческое, в принципе, не чуждо. В сегменте недвижимости точно так же бурлят и сталкиваются, пусть и не настолько остро и стремительно, как в других сферах, самые различные мнения, взгляды и тенденции. Одним из таких «камней преткновения» нередко становится следующий вопрос – в какой именно вид недвижимости выгоднее вкладывать средства? Что, в конечном итоге позволит не только сохранить деньги, но и принести более высокую прибыль? Долгое время в России бытовало мнение, что наиболее правильное вложение средств – это покупка дома с приусадебным участком: можно и самим пожить вдоволь, и продать потом с выгодой.

Любопытная реплика с Запада

Примечательно, что не все эксперты поддерживают вообще саму идею инвестирования средств в недвижимость. Например, один из ста лучших экономистов мира, обладатель Нобелевской премии по экономике, профессор Йельского университета Роберт Шилле р, придерживается совершенно другой точки зрения на этот счет. Первый предсказатель «пузыря» на американском рынке недвижимости и автор довольно популярной за рубежом книги «Иррациональный оптимизм» считает, что это весьма и весьма сомнительное и во многом надуманное предприятие.

В одном из своих интервью весьма уважаемому в мировых финансовых кругах телеканалу Bloomberg он заявлял буквально следующее:

Если вы считаете, что вложения в недвижимость выгодны, почему бы вам не попробовать купить автомобиль? Законсервируйте его в гараже на 20 лет и потом попробуйте продать. Очевидно, что вряд ли найдется достойный покупатель на такое старье. С домами – то же самое. Это вряд ли адекватный объект для инвестиций. Дом необходимо содержать, а это вызывает определенные проблемы. Почему приобретение дома считается инвестицией? Я вам скажу – это был просто чей-то каприз в начале 2000-х, который превратился в моду. Но она ушла, и я не ожидаю, что она вернется.

Дом – для себя, а участок – для вложений

Так значит, земля? В этом вопросе все сугубо индивидуально, считает Ирина Порхунова , генеральный директор подмосковного агентства «Мособлжилсервис». Надо отталкиваться от того, какова конечная цель инвестора.

Скажу честно, в данный момент я сама стою перед довольно сложным выбором – приобретать мне голый земельный участок или все-таки искать домовладение под ключ. С одной стороны – стоимость возведенного загородного дома на несколько порядков выше. С другой стороны, выгадывая довольно внушительную сумму на покупке земли, я понимаю, что ведение строительства – как минимум год жизни в изматывающем режиме. Это подбор строительной бригады, контроль работы прорабов, разработка проекта дома и его согласование, составление сметы работ. Закупку строительных материалов также никто за меня не выполнит, а строительный сезон не за горами, и цены уже сейчас начинают плавный разгон. Еще и вопрос с коммуникациями также надо будет решать.

Исходя из вашего опыта, на что же вы посоветуете делать ставку тем, кто заинтересован в приобретении недвижимости?

Я считаю так – если человек приобретает дом для того, чтобы там жить со своей семьей (пусть и не сразу, а спустя некоторое время), то выбор лучше сделать в пользу готового дома. Земельный участок, несмотря на более низкую стоимость, только на первый взгляд кажется более экономичным вариантом – расценки на строительные и отделочные работы растут с каждым сезоном. Насколько он будет просторным – это уже второй вопрос, самое главное, чтобы качество его постройки, как и качество материалов, не вызывало никаких сомнений.

Если же человек хочет вложить деньги в недвижимость для того, чтобы через какое-то время получить определенную прибыль от ее перепродажи, то лучше остановиться на земельном участке. Как вариант – неплохим вложением средств станет и приобретение земли в городском или пригородном частном секторе с ветхим домом, который достаточно легко снести, чтобы начать строительство нового. Учитывая, что инфраструктура вокруг таких объектов довольно развита, местность обжита, а коммуникации уже заведены на участок, покупатель на него найдется всегда.

Если же по каким-то причинам преимущества вложений в землю не кажутся привлекательными, можно взглянуть на рынок долевого строительства. С целью получения прибыли от реализации недвижимости можно приобрести объект в новостройке на этапе строительства. Стоимость такого объекта в разы возрастает после процедуры оформления права собственности на такой объект. В среднем после нее стоимость квартиры возрастает на 500 тысяч рублей.

Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области , также поддерживает мнение, высказанное Ириной Порхуновой. С точки зрения чистого инвестирования, считает он, земельный участок гораздо выгоднее. Но при этом добавляет, что тем, кто собирается повышать привлекательность такого объекта, стоит подготовиться к значительным дополнительным вложениям на постройку дома.

Что ж, если с приоритетами по вложениям акценты вроде бы расставлены, возникает второй, не менее важный вопрос: «где деньги, Зин?». Далеко не каждый россиянин способен в короткий срок достать из заначек энную сумму денег на подобное приобретение. Стоит ли привлекать для такой покупки заемные средства, ведь рынок частного кредитования в России сегодня открыт практически каждому? Взял кредит на пять лет, через пару лет продал объект, с кредитом расплатился, прибыль в карман положил... Чем не вариант?

Ни в коем случае нельзя в таких вопросах принимать решения сгоряча! – призывает Андрей Хромов. – Стоит тысячу раз подумать, особенно если речь идет именно об инвестировании средств. Не секрет, что сейчас наш внутренний рынок недвижимости переживает далеко не самые лучшие времена. В настоящее время уместно говорить, скорее, об активизации его и без того интенсивной стагнации, чем о мало-мальском оживлении или стабилизации. Да и темпы роста инфляции довольно высоки.

Поэтому, конечно, при инвестировании заемных средств в недвижимость надо четко для себя уяснить – покроет ли ожидаемая маржа достаточно высокий банковский процент за пользование кредитом. Если кредит берется для покупки объекта с целью последующего проживания в нем, то да, этот шаг, в принципе, оправдан. А вот если недвижимость приобретается на заемные средства с целью перепродажи – тут без всестороннего экономического анализа и сложных расчетов не обойтись. Сто раз надо подумать!

Вложение средств в земельные участки во все времена было перспективным и прибыльным занятием.

Наделы земли за особые заслуги жаловали феодалам, дворянам, знатным особам, но насколько выгодно инвестировать деньги в эту отрасль сегодня? И хотя, по мнению экспертов, ситуация не выглядит радужной, такой способ вложения средств – возможность получить стабильную прибыль в долгосрочной перспективе.

Анализ рынка

Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно , однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.

Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:

• Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
• Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2014 года наблюдается резкое падение цен , и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
• Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2015 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг ;
• Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
• Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
• Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости .

Вложение средств в землю – пока не самый выгодный способ инвестирования. В ближайшие годы намечаются радужные тенденции , но пока они призрачны, на рынке по-прежнему возникают мертвые активы, а предложение значительно превышает спрос. Но есть и хорошая новость: купив землю сейчас по невысокой цене, можно рассчитывать, что через 5-10 лет ее стоимость существенно вырастет .

Виды инвестиций: какую землю можно приобрести для заработка?

Начинающие инвесторы порой не понимают, . Если с недвижимостью – квартирами и домами – все понятно, земельные участки существенно отличаются своими характеристиками и предназначением. Статус земли должен быть подтвержден документально. В зависимости от целей можно приобрести такие участки:

ИЖС – земля под индивидуальное жилищное строительство, подходит для возведения домов. Этовложение – самое выгодное, но цена приобретаемого участка выше. У собственника не будет проблем с получением разрешений от контролирующих органов и прокладкой коммуникаций;

КФК – крестьянско-фермерские хозяйства – земли сельхозназначения используются для производства продукции в целях перепродажи. Собственник может выращивать овощи, зерно, любые растения, должен иметь статус юридического лица, фермера или ИП;

СНТ – садовые товарищества, а также ДНТ – дачные товарищества. Эта земля может использоваться для возделывания культур в некоммерческих целях. Однако при возведении построек на участке, прокладке коммуникаций возникнут административные трудности с получением разрешений;

ЛПХ – земля для личного подсобного хозяйства. Участок сельскохозяйственного назначения может находиться в пределах населенного пункта, а для возведения построек на его территории придется запрашивать разрешение у местной администрации.

Хотя самым прибыльным и перспективным вложением является покупка земли под ИЖС, инвесторы рассматривают и другие стратегии получения стабильного дохода. Главное – разумный подбор такого участка, который в ближайшие годы существенно вырастет в цене, будет пользоваться спросом у покупателей.

Выбор участка для инвестирования

Поиск подходящей земли, куда будут вложены средства, весьма сложен, ведь недостаточно просто решить, что вы будете инвестировать деньги в недвижимость. Нужно найти такой участок, который в скором времени сможет принести доход. Как же подобрать перспективную землю для вложения?

• Совет №1 . В первую очередь рассмотрите районы, расположенные в непосредственной близости от города и имеющие достаточно развитую инфраструктуру рядом. Наличие дороги, водоема, леса, красивого пейзажа – весомые плюсы при выборе;
• Совет №2 . Обратите внимание на те районы, где в ближайшее время планируется застройка – то есть, участок рассматривается в качестве места для возведения нового поселка или строительства завода;
• Совет №3 . Поймите, в каком направлении будет расширяться городская черта. Бывает такое, что на территории города есть пустыри в весьма перспективных районах, оцените, возможно ли строительство домов здесь в следующие 5 лет;
• Совет №4 . В Москве ликвидным направлением является запад, вкладывать деньги можно в участки, расположенный на расстоянии до 50 км от МКАД. Высокую стоимость имеют направления – Минское, Успенское, Соколовское, Домодедовское, Рязанское, Ярославское и некоторые другие. А вот восток столицы становится все менее востребованным;
• Совет №5 . Украина и Беларусь тоже могут рассматриваться в качестве инвестиционно привлекательных направлений. Здесь популярны участки, расположенные в непосредственной близости от столиц и крупных городов, но при выборе земли нужно анализировать экономическую ситуацию и перспективы конкретного региона;
• Совет №6 . Обязательно учитывайте безопасность и престиж района, экологическую обстановку и природные особенности. Сегодня все более охотно покупаются земли в чистых и красивых местах неподалеку от областных центров.

Уже построенная и запланированная инфраструктура – свидетельство того, что район будет развиваться. Например, вы узнаете, что в скором времени на окраине города будет построен крупный торговый, офисный или развлекательный центр. Пока земля здесь стоит недорого, можно совершить сделку, когда же начнутся строительные работы, ценник увеличится, а позже возрастет и спрос на недвижимость, расположенную в непосредственной близости.

Стратегии инвестиций в землю

Вложение средств в земельные участки проводится по самым разным схемам. Но в любом случае, получить доход с нуля у инвестора не получится. Необходимы серьезные финансовые вливания и затраты, что усложняет вход на рынок для новичков. Самая простая стратегия – покупка земли под ИЖС , вы приобретаете один или несколько участков, а далее выбираете наиболее привлекательную схему:

• Самостоятельно подбираете подрядчика или лично занимаетесь возведением дома, получая максимальную прибыль. Вы сможете полностью контролировать проект, однако и затраты здесь будут существенными;
• Вы покупаете участок, а строительство ведет застройщик без согласования деталей. Обычно по такой схеме возводят новые поселки с типовыми коттеджами. Этот метод позволяет получить стабильный доход, который во многом зависит от работы строительной организации;
• Можно приобрести участок с уже построенным домом, однако рассчитывать на существенную прибыль здесь вряд ли получится.

Для большинства инвесторов рекомендован второй способ – достаточно доходный, не требующий профессиональных знаний в отрасли. Однако существует и иная, более сложная, но вместе с тем, доходная стратегия инвестирования в землю – покупка участка и присвоение ему статуса ИЖС. Как это сделать?

• Приобрести земли сельхозназначения, провести их межевание, сменить статус на ИЖС, реализовать проект по строительству поселка;
• Открыть КФК, получить землю от государства на выгодных условиях, организовать ДНТ, перевести землю в новый статус. Впрочем, у такой стратегии есть и подводные камни – переоформление всех бумаг займет не менее полугода , потребует дополнительных вложений средств, которые не всегда окупаются.

Использование подобных стратегий возможно не во всех случаях – нужно, чтобы земля соответствовала техническим требованиям . Кроме того, участки продают большой площадью, что не позволяет войти в отрасль новым игрокам с минимальными вложениями.

Рассматривать в качестве инвестиционного проекта покупку земли для последующей сдачи в аренду, конечно, можно, но в российских реалиях такой способ мало популярен, а окупаемость участка составляет свыше 10 лет.

Заключение

Инвестиции в землю – это стабильный и выгодный способ получения прибыли, позволяющий увеличить свой капитал на 20-30% . Однако он больше подходит не для новичков, а людей, которые располагают достаточным количеством средств, разбираются в отрасли, готовы ждать несколько лет.

Перед покупкой земли следует тщательно изучить перспективы развития района, узнать планы застройщиков. Получить полезную информацию можно и на сайте города . Вкладывать средства нужно в недооцененные активы – те участки, которые пока продаются недорого, не являются востребованными, но в ближайшие годы их стоимость должна существенно возрасти.

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов приумножить свои активы, т.к. цены на недвижимость почти всегда растут.

Так же в этом мероприятии есть и минусы:

1. Относительно большая сумма первого вложения.
2. Долговременность вложений.
3. Риск разрушения или приведения в негодность за время вложений.
4. Участившиеся факты мошенничества связанные с покупкой-продажей недвижимости.
5. Определенный риск, что именно ваша недвижимость может не подняться в цене, или же расти очень медленно.

Стоит также заметить что инвестировать в квартиру можно на этапе строительства — стоимость объекта, как правило много дешевле, чем в законченном варианте. Однако — это дополнительный риск (подробности — по ссылке).

История читателя: я успешно дважды инвестировал в строящиеся квартиры на этапе котлована. Разница с готовой квартирой 25 и 17%. Расскажу про 1-й случай. Денег не было: внёс 40% от стоимости (взял кредит), потом в течение 3-х лет внёс остальные деньги (должен был за год, но не смог — ездил в офис застройщика, договаривался, брал ещё кредит, поскольку стройка приостанавливалась — застройщик пошёл на уступки). Когда дом был сдан и можно было регистрировать (тогда ещё не через МФЦ, а через рег. палату) — продал через переуступку прав, закрыл кредиты, остался с чистой прибылью (за минусом стоимости кредитов) почти 700 тысяч.

Вложения в недвижимость - есть ли выгода?

Нужно помнить, что недвижимость, так или иначе, потребует последующих расходов. Это коммунальные платежи, налоги и так далее. Но недвижимость способна приносить и постоянный доход. Сдача в аренду, как правило, покрывает все расходы и приносит прибыль.

Привлекательно инвестировать в гаражи. Как ни странно, данные объекты быстрее всего окупаются и приносят своим хозяевам прибыль. Квартира обычно не так быстро окупается.

Земельные участки делятся по назначениям и целевому использованию. Краткосрочными, но менее выгодными и затратными, вложениями считаются инвестиции в земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство расположенные в черте населенных пунктов. И наоборот более долгосрочными, выгонными и менее затратными являются вложения в сельскохозяйственные земли и земли, предназначенные под коммерческие застройки (магазины, административные здания, нежилые сооружения и т.д.).

История читателя : Дмитрий. Москва. Я когда-то мечтал уехать жить заграницу и с подачи друга купил дом в Черногории. Отъезд не сложился но по совету местного риелтора, который оформлял сделку, мы переделали дом в мини-гостиницу на 2 номера. Вначале это были такие бюджетные решения. Но через 2 года, сделали новый ремонт, поставили более презентабельную мебель, потратились на хорошие кровати-матрацы. Подняли цены. Доходы выросли.

Ещё у меня есть маленькая доля в нескольких номерах отеля в ОАЭ, там ситуация с юридическим аспектом посложнее, оформляется как долгосрочная аренда.

Если речь просто о земельном участке — это вопрос роста цены. Например, участки рядом с крупными городами обычно со временем дорожают, а если попадают в черту города — то этот процесс ускоряется.

Если же построить на участке дом, то помимо прочего, его ещё можно сдавать и получать прибыль с аренды. Выше мы уже касались этой темы, здесь же замечу 2 альтернативных варианта, которые наблюдал в Подмосковье:

• На участке построены гаражные боксы — сдаются в аренду жителям посёлка.
• На участке построен огромный коттедж, в котором длинный коридор и комнаты, которые сдаются как обычное жильё. Видел такой же вариант но созданный с помощью строительных контейнеров — очень дешёвая постройка, по словам владельца, окупилась за несколько месяцев. Впрочем, полагаю здесь нужно согласовывать ряд вопросов с контролирующими органами.

Наиболее перспективной видится покупка квартиры в крупных городах: (), , ипотечные фонды .

Пример инвестиции в недвижимость

История от одного из наших авторов: отложил на отпуск 210 000 рублей, но по семейным обстоятельствам поездку пришлось отложить. Стал думать, куда их деть. Самое очевидное — банк, но инфляция съедает почти всю прибыль. Знал бы — конечно купил бы валюту, но тогда нашёл объявление о продаже участков — 80 км от МКАД, 6 соток за 200 тысяч. В охраняемом посёлке, газ, электричество (всё это как оказалось за дополнительную плату). Место очень понравилось. Решили купить.

Но тут выясняется, что помимо 200 тысяч, ещё надо заплатить 200 тысяч — вступительный взнос, и как уже заметил ранее — электричество (50 взнос + 10 подключение и оборудование), газ по желанию (что-то около 300 тысяч). Итого цена оказалась не 200, а 450 (участок + электричество).

Менеджеру который показывал участок я в достаточно грубой форме объяснил что так обманывать потенциальных покупателей не стоит. Он принял критику достойно и спросил готов ли я оставшуюся сумму заплатить за несколько лет. Поговорив с офисом он предложил скидку на угловой участок (10%) и рассрочку без процентов на полтора года. Итого я заплатил 180 тысяч за участок, а оставшиеся 250 — за полтора года (около 14 тысяч в месяц).

Риски инвестиций в недвижимость

Стоит опасаться сделок по доверенности , как минимум, до тех пор, пока на рынке недвижимости существуют различные схемы мошенничества с доверенностями выданными по поддельным паспортам или от недееспособных персон.

Владелец квартиры может отменить доверенность, даже есть она легальная, и оспорить сделку в суде. Покупателю придется вернуть квартиру, к тому же он потеряет деньги, потраченные на покупку квартиры.

При покупке приватизированной квартиры , надо проверить всех прописанных в этой квартире, включая детей, на момент приватизации. Для этого, стоит посмотреть архивную выписку из домовой книги. Дети могут не принимать участие в приватизации, но для этого нужно разрешение органов опеки и попечительства. Иначе договор передачи в собственность такой квартиры могут признать недействительным.

Будьте осторожны при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой . Уточните, нет ли претензий со стороны соседей, БТИ. От вас могут потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние, назначить штраф, а в случае если вы будете отказываться — вплоть до изъятия.

Собственник, владеющий недвижимостью до 5 лет при продаже платит весомы налог. Часто в таких случаях продавец пытается договорится с покупателем о том, чтобы в договоре занизить стоимость объекта . Тогда, если он оспорит эту сделку, то вернуть он вам будет обязан ту сумму, что указана в договоре. Вариант с распиской на оставшуюся сумму — сомнительное решение — как минимум потребуется дополнительный иск с вашей стороны и сбор доказательств.

Насторожить должна и частая перепродажа квартиры . Получив право на недвижимость незаконным образом — перепродавая меж своими людьми мошенники иногда пытаются усложнить историю объекта недвижимости, замести следы.

В сегодняшней непростой ситуации в мировой экономике по всему миру ищут достойные альтернативы привычным объектам вложений. Каждый инвестор ищет способы и , способные не только не уменьшить величину его привычных доходов, но и снизить сопутствующие инвестиционные риски.

Почти по всем направлениям испытывают спад, падает объем инвестирования в недвижимость, падает объём , и многие другие показатели также снижаются. И на этом фоне прекрасным решением выступают инвестиции в землю .

Прекрасный источник для заработка и для перспективного вложения средств, особенно в долгосрочной перспективе.

В пользу данного выступает динамика изменения цены на землю, а именно её постоянный рост. Конечно, бывают краткосрочные периоды снижения, однако на долгосрочном отрезке это практически незаметно и цены идут только вверх. Это объясняется многими факторами и тем, что потребность в месте для строительства новых объектов недвижимости возрастает, и неважно жилое это строительство или какое-либо другое, площадь земли ограничена и это ключевой фактор для роста её стоимости.

Также неоспоримым плюсом инвестиций в землю является отсутствие расходов на её содержание.

В землю очень велик и мало освоен.

Совокупность всех этих факторов в настоящий момент подогревает интерес к вложениям в землю со стороны мировых инвесторов. наиболее стабильны и надежны в долгосрочной перспективе.

Особенности инвестиций в землю и земельные участки

Как показывает практика, существует два основных направления в землю . Это инвестиции в землю, предназначенную для сельскохозяйственного использования и инвестиции в землю, предназначенную не для сельскохозяйственного использования.

В любом случае цена на землю для любого вида использования неуклонно возрастает. Для одного вида чуть больше, для другого чуть меньше.

С точки зрения заработка, конечно, лучше инвестировать в землю , предназначенную для строительства. Это имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, такая земля гораздо выше в цене и способов её монетизации имеет гораздо больше.

Вы, как собственник земли, можете получить право на строительства на данном участке земли и продать его по гораздо более высокой цене, чем вы его приобретали. Также вы можете самостоятельно построить какой-либо объект недвижимости и также реализовать данный участок земли по более высокой цене, в таком случае к возросшей цене на землю прибавляется и стоимость самого строения. И конечно купив землю, вы можете сдавать её в аренду и получать доход на долгосрочной основе.

Стоит заметить, что наиболее выгодные и наиболее динамично растущие в цене участки земли это площади вблизи крупных административных центров и городов, также земля, находящаяся в курортной зоне. Учитывая то, как быстро сегодня расширяются города, земли их окружающие дорожают с той же скоростью.

Также стоит понимать, что земля никогда не будет стоить меньше той цены, которую вы за неё заплатили. А перспективы её роста определяет способ её использования.

Единственным недостатком инвестиций в землю , хотя и очень незначительным, является разовая прибыль за исключением сдачи земли в аренду. Перекрыть данный недостаток может размер этой разовой прибыли, иногда это бывает сотни и даже тысячи процентов прибыли.

И не стоит забывать, что земля для определенного вида пользования имеет свою определенную процедуру оформления документов и состоит из разного их перечня. Пожалуй, это и является единственным риском инвестиций в землю, это сложность юридического оформления права собственности. Также к рискам инвестиций в землю можно отнести сложность проведения коммуникаций к конкретному участку, скрытые обременения, возможность мошенничества в плане недобросовестного оформления документов собственности прошлым владельцем.

В таких случаях перед осуществлением инвестиций необходимо тщательно проанализировать всю историю конкретного земельного участка с юридической, экономической, геологической и экологической стороны.

Куда выгодно вложить деньги в 2018 году? Пожалуй, почти каждый человек слышал от знакомых или читал в социальных сетях истории об огромной прибыли, которую может принести инвестирование в загородные земельные участки. Стоит ли ввязываться в такое рискованное мероприятие?

Куда выгодно вложить деньги в 2018 году? Пожалуй, почти каждый человек слышал от знакомых или читал в социальных сетях истории об огромной прибыли, которую может принести инвестирование в загородные земельные участки. Стоит ли ввязываться в такое рискованное мероприятие?

Исходные данные

Общеизвестно, что при выборе земельного участка для инвестиционных целей необходимо изучить схемы территориального планирования той или иной местности. Если речь идет о Подмосковье, соответствующие документы регулярно появляются на портале государственных и муниципальных услуг Московской области. Кроме того, информация по всем субъектам России, доступна на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП).

Как заявили в градостроительном блоке администрации Ленинградской области, ФГИС ТП является наиболее полной информационной системой по планам территориального развития поселений. Вместе с тем, сведения о перспективном развитии находится на сайтах каждого конкретного муниципалитета, там же могут содержаться данные об изменениях статуса земель, которые не попадают во ФГИС ТП. Также может быть полезной схема территориального развития Ленинградской области , размещенная на сайте комитета по архитектуре и градостроительству.

Кроме того, источником сведений о территориальном развитии муниципальных образований Ленинградской области является Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), рассказал порталу Cottage.ru первый заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству - главный архитектор Ленинградской области Михаил Киреев .

Если рядом начнется строительство склада, завода, трассы интенсивного движения, либо, что еще хуже, возникнет свалка, то участок неминуемо просядет в цене. Однако строительство неподалеку станций общественного транспорта, торгово-развлекательных комплексов, школ, детских садов и поликлиник, одним словом, того, что принято именовать благами цивилизации, напротив, увеличит стоимость участка. Основной вопрос заключается в том, можно ли безоговорочно доверять планам, которые публикуют власти.

Семь пятниц на неделю

Эксперты говорят, что на практике планы территориального планирования много раз менялись, и самым очевидным тому подтверждением служит присоединение Новой Москвы. В связи с интенсивным строительством дорог, развязок, и многоэтажных домов, некоторые дачные и коттеджные поселки оказывались как в клещи зажатыми между трассами и высотками, что отрицательно повлияло на их стоимость.

Впрочем, от ухудшений характеристик местности сложно застраховаться не только в Новой Москве, но и в любом пригороде. Причем иногда доходит даже до грустных курьезов.

«Например, один из загородных элитных поселков продавался с видами на лес и поле, - комментирует управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов . - Застройщик уверял, что такой пейзаж за окнами останется всегда, поскольку на соседнем участке проходит газопровод. Однако в итоге через несколько лет появился девелопер, который переложил газопровод, и построил новый коттеджный поселок, который частично закрыл вид на лес собственникам, платившим за него большие деньги. Таким образом, даже основательные монументальные конструкции претерпевают изменения, не говоря уже об объектах, которые существуют еще только в планах. Поэтому, на мой взгляд, у инвестора нет стопроцентного источника, на который можно ориентироваться при выборе земельного участка».

Коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Алексей Баринов так же не советует всецело полагаться на информацию, представленную на сайтах госорганов. Особенно, если речь идет об инвестировании крупных денежных сумм. Хотя на сайте ФГИС ТП можно посмотреть информацию о планах развития поселения, на портале можно увидеть лишь набросок, а не реальную картину. Это происходит потому, что у муниципальных образований не предусмотрено, как таковых, бюджетов на развитие. Строительные работы в большинстве случаев осуществляются за счёт частных инвесторов.

Более того, и сами власти не считают данные интернет-ресурсы абсолютно надежным основанием для принятия инвестиционных решений. «Эти источники не дают исчерпывающей информации, так как правоприменение принятых норм может быть растянуто во времени или они могут быть изменены, - рассказали в градостроительном блоке администрации Ленинградской области. - Больше информации можно получить при личном общении с представителями муниципальных властей».

Что выгодно?

Анализ цен загородной недвижимости дает на этот счет однозначный ответ. Как правило, инвестор хочет купить пустой участок, самостоятельно построить на нем коттедж, а затем - перепродать полноценное домовладение со всеми удобствами. «Не вспомню ни одного примера, чтобы землю продавали в том же виде, в котором купили, - говорит руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский . - Все прибыльные истории связаны с развитием купленной территории и вложением в нее дополнительных средств».

При этом и уже готовый загородный дом как вложение эксперты не считают удачной идеей.

По словам генерального директора коттеджного поселка «Ламбери» Алексея Потапова ,
в элитном сегменте Ленинградской области вот уже 10 лет практически не покупаются объекты для спекуляций. «В наших проектах почти все сделки проходят с использованием ипотеки, - добавляет руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева . - Понятно, что никто не будет заниматься инвестициями с использованием кредитных денег - это экономическое безумие». Таким образом, вопрос о том, вложить в дом или земельный участок свои деньги, можно считать решенным.

Бюрократия и технические моменты

Но и при покупке земельного участка можно наткнуться на серьезные подводные камни.

«Интересно, что в последние годы инвесторы часто просят подобрать земли сельскохозяйственного назначения, поскольку именно их владельцы предлагают неплохой дисконт, - рассказывает Илья Менжунов. - Однако стоит отметить несколько минусов такого типа участков. С каждым годом процедура перевода сельскохозяйственных земель в категорию ИЖС (для индивидуального строительства) усложняется. Есть риск, что, в конечном счете, инвестор окажется с неликвидным активом, который, возможно, придется перепродавать с потерей, то есть еще дешевле, чем был приобретен объект. Кроме того, многие земли сельхозназначения расположены на границе Подмосковья и соседних областей, то есть, удалены от МКАД. Сегодня же покупатели предпочитают жить ближе к Москве или как минимум рядом с крупными населенными пунктами со всей сопутствующей инфраструктурой. Наконец, риски инвестора связаны с изъятием земель государством за долгое неиспользование, если покупатель не сможет изменить назначение земельного участка».

Кроме того, для строительства коттеджного поселка (в случае перевода земли в категорию ИЖС) участок должен находиться недалеко от электрораспределительных подстанций, населенных пунктов, в районе с благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и т.д., добавляет Илья Менжунов. Поэтому необходимо заранее уточнить в «Мосэнергосбыте», не придется ли тянуть коммуникации несколько сотен метров, чтобы обеспечить участок всем необходимым, и хватит ли заложенной мощности на подключение еще одного объекта. Иначе стоимость таких услуг может достигать бюджета покупки самой земли.

Превратности политики и экономики

Кроме бюрократических и технических аспектов, на стоимость участка также влияют экономические и политические факторы, которые могут привести к стагнации рынка в целом, напоминает Алексей Баринов. Подобная ситуация наблюдалась на рынке Ленинградской области до 2008 году. В этот период были популярны сделки в валюте, которые покупатели заключали, надеясь значительно приумножить свои вложения. В итоге многие из них не вернули даже сумму инвестиций.

Быть профессионалом и уметь торговаться

По словам эксперта компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», инвесторов в земельные участки можно разделить на две группы. К первой относятся «охотники» с большими бюджетами в поисках недооценённых объектов, стоимость которых потенциально должна вырасти. Во второй категории - покупатели с более скромным капиталом. Их интересуют земельные сделки, например, на старте продаж коттеджного посёлка. Они понимают, что к моменту сдачи коммуникаций и инфраструктуры в проекте цена сотки вырастет.

Но каков бы не был капитал инвестора, специалисты рынка недвижимости спешат напомнить: единого табеля о ценах нет и быть не может. Продавцы различных объектов, земель в коттеджных поселках и просто в деревнях, устанавливают стоимость исключительно по своему произвольному желанию. Два аналогичных по своим характеристикам участка зачастую можно купить по совершенно разной стоимости.

«Все зависит от умения торговаться и договариваться о цене, - обращает внимание Дмитрий Сперанский. - В одном случае участок принесет доход, даже если его немедленно перепродать, в другом случае не принесет доход никогда. В этом глобальное отличие от инвестиции в акции или золото: там есть единая рыночная цена, по которой совершаются сделки. Информация от госорганов о развитии территории может быть удобным инструментом для торга, но она не даст вам представление, сможете ли вы этот кусок земли продать дороже, чем купили». Поэтому, только квалифицированный покупатель, имеющий знания, отлично разбирающийся в специфике рынка, может рассчитывать на какую-то доходность. «Обывателям категорически не советую сегодня вкладываться в землю с инвестиционными целями, - рассказал эксперт. - Поищите другие инструменты. Или купите землю для себя, постройте на ней дачу и получайте удовольствие».

Если все-таки решились

Если, несмотря на такое предостережение, желание инвестировать в землю все-таки осталось, то следует напоследок привести некоторые советы от специалистов рынка загородной недвижимости, по поводу которых они проявляют единодушие. Но следует понимать, что все это не может в собственном смысле слова гарантировать успех неквалифицированному инвестору.

Во-первых, землю лучше приобретать не в голом поле, а в готовом, построенном районе. Если прилегающие территории уже застроены объектами капитального строительства, то рядом, скорее всего, уже негде будет появиться свалкам, дорогам, высоткам и складам.

Во-вторых, в условиях экономического кризиса и сокращающихся запасов денег у покупателей, многие из них становятся более требовательными. Теперь люди готовы тратить деньги только на качественные загородное жилье, где они смогут иметь привычные для городской жизни удобства и уровень комфорта. Поэтому инвестировать лучше не в деревенские участки без коммуникаций, а в участки без подряда, находящиеся на территориях коттеджных поселков. Кроме того, приобретатель земли в организованном поселке будет избавлен от бюрократических трудностей при возведении дома.

Но если инвестор все-таки решился вложить деньги в пустующую землю без коммуникаций и капитальной застройки вокруг, то, помимо планов развития территорий, у него на руках должна быть инсайдерская информация. А для этого необходимы существенные связи, наличие которых, опять-таки, в большей степени характерно для профессионалов, чем для простых граждан.

Александр Ковалевский